"Стоит выбор – или развитие, или стагнация"

- В Мурманской области всё чаще говорят о расширении жилищного строительства. В частности, планируется возведение новых жилых комплексов. Где, когда и сколько новых домов стоит ждать?

- Впервые с 1990-х годов у нас в Мурманской области запускаются проекты по жилищному строительству целых кварталов, а не точечной застройки, как это было в предыдущие года. Наконец-то в отрасль заходят крупные девелоперы и частные инвестиции.

Сейчас у нас в работе вместе с частными застройщикам жилищные проекты в Коле, Мончегорске, Кировске и Мурманске. Всего планируется строительство 145 многоквартирных домов – более 17 тысяч квартир. Это огромный объём ввода жилья. Планы у девелоперов долгосрочные – на ближайшие десять лет.

Уже приступили к строительству ЖК "Кольские огни" в районе набережной Колы. Всего там будет построено 14 домов на 1784 квартиры. Сейчас там этап котлована. В апреле-мае планируют приступить к монолитным работам.

Один из девелоперов нацелен возвести ЖК "Гармония Севера" на 35 домов (2344 квартиры) в Мончегорске и ЖК "Горизонты Хибин" на 13 домов (775 квартир) в Кировске.

По Мурманску планируют построить 83 дома (более 12 тысяч квартир). Самый большой проект – это "Берег Арктики", который предполагает 25 домов (2600 квартир). Он располагается на пустыре в районе улицы Шабалина, который примыкает к "Ленинградке".

Два девелопера также рассматривают улицу Шабалина: один проект предусматривает строительство примерно семи домов, а второй – порядка 38 домов. Также застройщики хотят возвести "Морской квартал" на 8 домов (964 квартиры) в Росляково и квартал на 25 домов (2652 квартиры) в районе Малой Долины Уюта.

Есть планы и на точечную застройку. Уже ведётся строительство дома (120 квартир) на улице Шевченко, в районе театра Северного флота, а также двух корпусов 16-этажного дома ЖК "Северное сияние" (310 квартир) в Молодёжном проезде.

Кроме того, у нас есть проекты по развитию индивидуального жилищного строительства с привлечением частных инвесторов. В районе улицы Шевченко реализуют два проекта – порядка 54 домов и более 70 домов.

- В какие сроки планируется возведение домов?

- Нужно понимать, что все эти проекты реализуют частные застройщики с механизмом проектного финансирования и привлечением средств граждан. Мурманская область для частных застройщиков является одним из наиболее интересных регионов благодаря такому механизму, как "Арктическая ипотека". Как следствие, спрос гарантирован – ипотеку под 2% мало где можно взять. При этом не стоит забывать о ставке рефинансирования, которая также влияет на сроки реализации этих проектов. Поэтому те сроки, которые я озвучу, существуют в реалиях сегодняшнего дня. Сроки могут как растягиваться во времени, так и сжиматься, когда ключевая ставка меняется или появляются/исчезают программы поддержки граждан на федеральном уровне.

Так, проект ЖК "Кольские огни" в Коле рассчитан на 5-7 лет.

В Мончегорске начало строительства ЖК "Гармония Севера" запланировано на следующий год. Срок реализации проекта может составить от 7 до 15 лет в зависимости от ключевой ставки и привлечения специалистов под нужды градообразующего предприятия.

В Кировске строительство также планируют начать в следующем году. Сроки проекта – от 5 до 10 лет в зависимости от развития градообразующего предприятия и его потребности в привлечении специалистов.

В стадию строительства "Морского квартала" в Росляково планируют перейти или осенью 2025 года, или в следующий летний строительный сезон. Это зависит от скорости подготовки необходимой документации.

На застройку в Малой Долине Уюта планируют выйти в этом году. Срок реализации составит порядка 7-10 лет.

Проект ЖК "Берег Арктики" требует наиболее тщательной подготовки. Заход на физическое строительство зависит от того, как быстро будут решены вопросы с инженерной инфраструктурой – это либо следующее лето, либо через год. Сроки реализации составят не меньше 15 лет.

На улице Шабалина планирует начать строительство ГК "Самолёт". Застройщик возведёт семь многоквартирных домов на площади 1636 квадратных метров. Заход на стройплощадку состоится в 2025 или 2026 году, в зависимости от решения вопроса с электричеством и теплом.

Если говорить о точечной застройке, то ЖК "Северное сияние" нацелены ввести в 2026 году. Завершение строительства дома на улице Шевченко запланировано на 2026 год, но застройщик стремится закончить в конце 2025 года.

По индивидуальному жилищному строительству работы начнут летом этого года. Срок реализации составляет 3-4 года.

- Чем будут наполнены жилые комплексы? Планируется ли выделение первых этажей домов под объекты социальной или коммерческой инфраструктуры?

- Да, у девелоперов предусмотрены площади для ритейла. На первых этажах выделены помещения для размещения магазинов и кафе. Без такого сложно представить современный жилой квартал.

Во всех кварталах будут плоскостные парковочные площадки. При этом в ряде из них планируется создание подземного паркинга и отдельно стоящих трёх-четырёхэтажных парковочных площадок.

Благоустройство проведут в полном объёме, установят детские и спортивные площадки. По ним довольно красивые решения предусматриваются. Отдельно хочется отметить ЖК в Коле, который примыкает к набережной. Это огромное общественное пространство, одно из лучших в области. Современное общественное пространство также планируют создать в Малой Долине Уюта, помимо того благоустройства, которое будет непосредственно рядом с домами.

Мы также проанализировали потребность в детских садах и школах. Объекты проектируются в тех местах, где потребность существует – на улице Шабалина в Мурманске, а также в Коле.

- Известны ли сроки окупаемости строительства ЖК в условиях высоких цен на жильё и неснижающейся ключевой ставки?

- Как я уже упоминал, регионы Арктической зоны сейчас одни из самых интересных для застройщиков. В других регионах предлагают только "семейную ипотеку". Со спросом у них даже тяжелее чем у нас, несмотря на то, что стоимость квадратного метра в Мурманской области соизмерима, например, с Ленинградской областью. Поэтому окупаемость однозначно ожидается у застройщиков.

По срокам окупаемости не совсем корректно говорить. У застройщиков окупаемость происходит в момент вскрытия эскроу-счетов, когда все квартиры продали и дом ввели в эксплуатацию. В финансово-экономической модели у них все эти расчёты изначально учтены. Поэтому лучше, чем бизнес, никто окупаемость не посчитает.

Сейчас в стадии продаж находятся три проекта. По ним продажи составляют 20-30%. Это на этапе котлована и с учётом того, что жители привыкли покупать уже построенное жильё.

- Оценивается ли потребность в жилье платёжеспособных граждан при планировании строительства жилых домов?

- Потребность в жилье оценивается. У нас есть формула в методике оценки доступности жилья исходя из средней заработной платы. По ней Мурманская область с учётом цен частных застройщиков показывает очень высокий уровень в сравнении с другими регионами страны.

Более того, оценивается потребность в привлечении специалистов, в том числе на те проекты, которые реализуются на западном берегу Кольского залива – "Новатэк", порт "Лавна" и другие. С дефицитом кадров сталкиваются "ФосАгро" и "Кольская ГМК", а наличие жилья – это один из факторов, который привлекает специалиста или удерживает в регионе выпускника.

- Есть ли в планах расширение жилищного строительства?

- Планы есть, но они в определённой степени связаны с потребностью градообразующих предприятий. Например, мы активно взаимодействуем с "Росатомом" на территории Полярных Зорь. У них есть потребность в строительстве жилья для специалистов, в том числе для подготовки и реализации проекта "Кольская АЭС-2". Активно сотрудничаем с коллегами по данному вопросу, выбираем потенциального застройщика.

Второй проект мы планирует реализовать вместе с "Еврохимом", который является градообразующим предприятием в Ковдорском округе. Правда, там идёт больше уклон в сторону индивидуального жилищного строительства.

- Каковы объёмы пустующего жилья в муниципалитетах Мурманской области? Можно ли его использовать?

- В Мурманской области более 150 тысяч квадратных метров пустующего жилья. Стоит отметить, что 63% такого жилья находится в военных городках и ЗАТО. Там жильё строго привязано к ранее действовавшим воинским частям. С их переходом или переносом жильё автоматически стало пустующим. Оно частично выводится из эксплуатации, частично ремонтируется для семей военнослужащих.

Если говорить о наиболее крупных городах – Мурманске, Мончегорске, Коле, Кировске – пустующего жилья, которое пригодно для проживания, там нет. Это жильё подлежит ремонту. Например, в Мурманске в среднем в год ремонтируют и предоставляют от 70 до 100 квартир. Последние были совсем изысканные – общежития или перепланировки. Например, в жильё превращали лифтовые диспетчерские, которые сейчас не востребованы.

- Рассматривается ли возможность проведения программы, подобной реновации ЗАТО, в других муниципальных образованиях Мурманской области?

- Реновация ЗАТО – это уникальная программа. У нас в стране не так много регионов, которые получают помощь из федерального бюджета по территориальному признаку, а не по отраслевому. Если в рамках поддержки образования или здравоохранения деньги распределяются по всем субъектам России, то программа реновации чётко концентрирована на территории ЗАТО.

К подобной программе, но по другим направлениям, можно отнести мастер-планы развития опорных городов Арктической зоны РФ. В Мурманской области опорными выбраны три агломерации: Мурманская, Мончегорская и Кировско-Апатитская. Данная программа точно будет реализована.

Не стоит забывать, что у нас уже есть программы модернизации школьных систем образования, модернизации первичного звена здравоохранения и другие. Мероприятия также реализуются в рамках плана "На Севере – жить!". Они выполняются на территории всех населённых пунктов – как в областном центре, так и в небольшом посёлке Лодейное.

- В регионе есть ряд объектов, по которым сроки строительства или ремонта уже прошли. На каких этапах находится работа на таких объектах?

- Если говорить про реконструкцию бывшего кинотеатра "Родина", то ввести его планируют в 2025 году. Объект был передан подрядчику в сложном состоянии, так как при предыдущем арендаторе здание разваливалось. Пришлось воссоздать с нуля порядка 70% кирпичной кладки. Практически в каждую стену закачаны усиливающие составы.

Планируется завершение строительства хирургического корпуса Мурманского областного онкологического диспансера. По этому объекту сроки переносились в силу определённых обстоятельств, связанных с изысканиями. Так, в ходе разработки котлована было выявлено, что объём скалы отличался от того, который был в исходной проектной документации. Это повлекло за собой корректировку проектной документации в части фундамента и, следовательно, изменения в отношении всего конструктива. Довольно существенные изменения были также связаны с тем, что на момент разработки в проектной документации заложили оборудование Siemens и ряда японских производителей, которое на момент строительства в Россию уже не поставлялось. В результате изменение оборудования повлекло изменение всего проекта. Стоит отметить, что оборудование в таком медицинском учреждении, где оказывается высокотехнологичная помощь, влечёт за собой изменение воздухообмена, которое влияет на изменение системы вентиляции. У большей вентиляции шире воздуховоды, а значит шире размер отверстий. Поэтому уход, например, Siemens влечёт за собой перепроектирование 50% объекта.

В Никеле говорилась реконструкция Дворца культуры "Восход". Контракт был расторгнут, мы находимся в суде с подрядчиком. Не самый простой процесс будет, так как подрядчик не считает себя виноватым. Когда был факт расторжения контракта, муниципалитет заказал экспертизу. Установлено, что в ходе производства строительно-монтажных работ были допущены действия, которые привели к частичному повреждению объекта. Они не критичные, но за это подрядчик должен понести ответственность и возместить понесённый ущерб. Ненормально, что объект находится в таком состоянии, но от добросовестного подрядчика никто не застрахован. Параллельно муниципалитет объявляет контракт на разработку и корректировку проектной документации, чтобы реконструкцию "Восхода" всё-таки завершить.

Среди переходящих объектов в текущем году также планируется сдача бассейна в Североморске, Дома культуры в Алакуртти, четырёх жилых домов на улице Кирпичной в Мурманске.

- С ростом масштабов строительства растут и жалобы местных жителей. В частности, они выражают недовольство на шум с объектов. Что вы можете ответить им?

- Как уроженец Мурманска, я вижу, что шесть-семь лет назад у нас была стагнация, ничего не строилось. Если трёх-четырёхэтажные дома ещё возводились, то о досуговых или социальных объектах речи не шло. Теперь же ситуация изменилась в лучшую сторону.

Понимаю, что никто не хочет выглядывать из окна и видеть забор строительной площадки.

У нас есть Закон Мурманской области о тишине, согласно которому на объекты, которые отнесены к национальным проектам, частично не распространяется запрет на проведение шумовых работ в ночное время. Но это не значит, что на площадке можно шуметь свыше установленных норм. Если подрядчик превышает предельно допустимый уровень шума, то понесёт за это ответственность.

Мы также ведём работу с подрядчиками, чтобы шумные дизель-генераторные установки запускались не по ночам, осуществлялся переход на электроснабжение, а буровзрывные работы проводились в рабочее время.

Если говорить глобально, то стоит выбор – или развитие, или стагнация. Но развитие всегда на определённых этапах создаёт определённые неудобства.