Татьяна Виноградова, нотариус Мурманской областной нотариальной палаты: «Муниципалитеты могли бы выступать гарантом договора пожизненного содержания с иждивением»

В связи со сложной ситуацией в стране многие одинокие пожилые или нетрудоспособные люди сталкиваются с серьезными материальными трудностями. Стремительно дорожают продукты питания, растет плата за коммунальные услуги. А пенсии настолько малы, что их не хватает даже на самое необходимое. Где людям искать средства к существованию? Для части северян выходом из этого трудного положения возможно станет заключение договора пожизненного содержания с иждивением. О его особенностях нашей редакции рассказала нотариус Мурманской областной нотариальной палаты Татьяна Виноградова.

- Татьяна Геннадьевна насколько распространен договор пожизненного содержания с иждивением в Мурманске?

- Зачастую единственное, что осталось у пенсионера, - это его квартира. Но не каждый человек захочет сдавать свою жилплощадь, хотя цены на недвижимость сегодня достаточно высокие. Не самый лучший выход — поменять квартиру на меньшую с доплатой. Расстаться с привычным окружением и обстановкой пожилому человеку тяжело, а вырученные деньги еще не гарантируют спокойной старости. К тому же существует риск остаться вообще без жилья.

Заключение договора ренты и, как следствие, приобретение в собственность имущества под выплату ренты - достаточно известный вид сделки на рынке жилой недвижимости. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Иными словами - дом, квартира или другое имущество могут быть отчуждены лицу, которое взамен обязуется обеспечивать бывшему собственнику этого имущества денежное или иное материальное содержание (ренту). На сегодняшний день практика заключения договоров ренты, а особенно договоров пожизненного содержания с иждивением, продолжает постепенно расширяться, что связано в первую очередь с проблемами в экономической сфере жизни.

- Какие особенности имеет договор пожизненного содержания с иждивением?

- Договор пожизненного содержания с иждивением (ст.601-605 Гражданского Кодекса РФ) - одна из разновидностей договора пожизненной ренты, наиболее распространенная сегодня. Получателем ренты по данному договору может быть любой гражданин. Кроме того, лицо, передающее недвижимое имущество, имеет право установить обязанность по пожизненному содержанию, как в отношении себя, так и в пользу любого другого человека или нескольких людей. Такой договор всегда является возмездным, поскольку предполагает предоставление пожизненного содержания в обмен на переданное недвижимое имущество. После заключения договора пожизненного содержания с иждивением плательщик ренты становится собственником, например, квартиры, а это значит, что получатель ренты уже не может сам продать, подарить или завещать свою квартиру. Но и плательщик ренты не имеет права кого-либо регистрировать в квартире, на которую заключен договор, продавать ее, менять, сдавать в залог и т.д. без согласия получателя ренты.

Главный плюс такого договора в том, что пенсионер или инвалид продолжает жить в своей квартире, но теперь имеет гарантированную материальную поддержку и уход.

Договор пожизненного содержания с иждивением обязательно удостоверяется нотариусом, и в последующем подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы, при этом получатель ренты в обеспечение обязательств плательщика ренты приобретает право залога на недвижимость.

- Татьяна Геннадьевна, какие пункты должен включать договор пожизненного содержания с иждивением?

- Кроме точного указания сторон договора и объекта, который переходит в собственность плательщика ренты, необходимо определить объем платежей, подробно описать какие услуги будут предоставляться, на каких условиях и в каком размере будет выплачиваться денежная компенсация. В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом статья 602 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что в течение одного месяца объем содержания не может быть меньше, чем два минимальных размера оплаты труда. Выплаты зависят от размера жилплощади и возраста пенсионера, группы инвалидности. Помимо ренты новый владелец недвижимости по договору пожизненного содержания с иждивением может оказывать получателю ренты ряд социально-бытовых, медико-социальных, патронажных и иных услуг. То есть платить налоги, нести расходы на ремонт, оплачивать частично или полностью коммунальные счета, обеспечивать пенсионера продуктами питания, одеждой, лекарствами. Стоит оговорить те случаи, когда получателю ренты могут понадобиться деньги на операцию или сиделка. Также может быть предусмотрена оплата ритуальных услуг. Чтобы впоследствии не возникло споров, договор должен содержать максимальный объем информации. Конечно, невозможно предугадать все жизненные ситуации, но лучше прописать перечень услуг как можно подробнее. В противном случае получатель ренты не вправе требовать выполнения тех обязанностей, которые в договоре не указаны. В заключительной части договора пожизненного содержания с иждивением указываются условия его расторжения.

- Какие права и обязанности существуют у плательщика ренты?

- Согласно статьи 604 Гражданского Кодекса РФ плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять переданное ему в пожизненное содержание имущество, но лишь с предварительного согласия получателя ренты. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребности получателя в жилище, питании и одежде, то есть натуральную форму выплаты; если того требует состояние здоровья гражданина - то уход за ним, помощь по хозяйству; оплату ритуальных услуг. Следует наиболее полно и точно указать в договоре обязанности плательщика ренты по содержанию получателя ренты и установить, в каком случае эти обязанности будут считаться исполненными. В противном случае вполне вероятно возникнет ситуация, когда получатель ренты станет утверждать, что его ввели в заблуждение; между сторонами вспыхнут споры или же появится желание расторгнуть договор.

- Что может послужить основанием прекращения договора пожизненного содержания?

- Существует две категории расторжения договора. Первая - по обоюдному согласию сторон. Допустим, все условия договора добросовестно исполнялись, но к пенсионеру вдруг приехал родственник, который собирается за ним ухаживать. Возникла потребность вернуть квартиру. Если плательщик ренты согласен расторгнуть договор, то обе стороны идут к нотариусу и подписывают соглашение о его расторжении. Однако получатель ренты обязуется компенсировать плательщику ренты все средства, потраченные за время действия этого договора.

Другая ситуация: плательщик ренты нарушает условия (не выплачивает денег, не предоставляет никаких услуг). Если плательщик ренты не признает вину добровольно, договор подлежит расторжению в судебном порядке. И уже судья примет решение, кому квартира достанется в собственность. К сожалению, бывает и так, что родственники пенсионера оговаривают добросовестного плательщика ренты с целью получения его квартиры. Что бы там ни было, всегда следует помнить, что судью будут интересовать только пункты договора, а не те обещания, которые произносились сторонами в момент его заключения.

Обязательство выплаты ренты прекращается и в случае смерти рентополучателя.

- Существует ли риск для плательщика ренты при заключении такого договора?

- Бывает, что и получатели ренты не всегда ведут себя адекватно: существуют примеры того, как плательщики ренты, заключившие договор и добросовестно выполнявшие его условия, теряли недвижимость по решению суда ввиду того, что не могли подтвердить исполнение своих обязательств.

Приведу несколько основных правил, которые позволят добросовестному плательщику ренты избежать подобных сложностей. Прежде чем заключить договор, необходимо хорошо узнать человека. Составить четкий список обязательств, которые будет нести плательщик ренты по отношению к получателю ренты. Например, влажная уборка квартиры по договору проводится два раза в неделю. Советую завести дневник и фиксировать в нем даты уборки с обязательным заверением их подписями сторон. Это позволит в последствии подтвердить исполнение обязательств. Все платежи лучше перечислять через банк, а платежные документы сохранять. В таком случае на руках у плательщика ренты останутся документы, подтверждающие, на чье имя, когда и кем внесены деньги. Желательно письменно, например в дневнике, фиксировать все просьбы и благодарности получателя ренты. Обращайте внимание, на основании каких документов будущий получатель ренты владеет недвижимостью. Например, лучше не иметь дело с человеком, который владеет недвижимостью на основании решения суда или соглашения о расторжении договора ренты.

- Могут ли областные или городские власти выступать гарантом таких сделок или выступать плательщиком ренты?

- В Москве, например, с пенсионерами и инвалидами договоры пожизненного содержания с иждивением заключает государственное унитарное предприятие «Моссоцгарантия», по постановлению правительства города Москвы от 30.08.1994 № 709 создана специализированная служба гарантий. Эта организация оберегает престарелых граждан от чьих-либо посягательств на занимаемую ими жилую площадь и обеспечивает им приемлемое пожизненное содержание. За пенсионером сохраняется право пожизненного проживания в квартире, переданной по договору в собственность города; сохраняется в полном объеме пенсия, выплачивается ежемесячная денежная компенсация, оказываются медико-социальные, социально-бытовые и другие услуги, выплачивается ежемесячно стопроцентная компенсация, на погашение жилищно-коммунальных платежей, производится косметический ремонт жилья, меняется старая, негодная сантехника. ГУП «Моссоцгарантия» закупает для своих подопечный предметы личной гигиены, оплачивает необходимые лекарства. Каждый человек, заключивший договор о передаче жилья городу, может быть уверен в том, что его последняя воля будет неукоснительно выполнена: он будет похоронен с учетом его пожеланий, уход за могилой осуществляет «Моссоцгарантия».

К сожалению, в Мурманской области такой службы в настоящее время нет.