Ипотека в России стала «легче»

Россияне за последний год стали тратить меньшую часть своих доходов на обслуживание ипотечных кредитов. Если в начале 2016 года на обслуживание жилищных кредитов в среднем уходило 49% от зарплаты, то в I квартале 2017 года — уже 45%, сообщили «Известиям» в Банке России.

Регулятор отслеживает это соотношение для запуска в среднесрочной перспективе особого индикатора, который будет отображать кредитную нагрузку на население. Эксперты объясняют снижение этого соотношения заметным сокращением процентных ставок. По их оценкам, в ближайшие год-полтора ипотека может подешеветь еще на 1–2 п.п.

Статистика Банка России свидетельствует, что отношение платежей по ипотечным кредитам к доходам заемщиков или так называемый коэффициент PTI (Payment-to-income ratio) составлял в начале прошлого года 49%. Ко II кварталу 2017 года он снизился до 45%, то есть сейчас у россиян остается больше свободных средств после внесения платежа по ипотеке.

Такую тенденцию можно объяснить исключительно снижением ставок по ипотеке, ведь реальные доходы россиян в 2016–2017 годах продолжали снижаться, а средний размер ипотечного кредита даже показал небольшой рост. По данным Национального бюро кредитных историй, в мае 2017 года средний ипотечный кредит составлял 1,99 млн рублей, что на 4,2% больше, чем в мае прошлого года.

Руководитель аналитического центра «Русипотека» Сергей Гордейко объясняет, что ипотечным заемщикам стало проще обслуживать кредиты из-за падения процентных ставок. Снижение доходов и рост среднего размера ипотечного кредита он считает незначительными.

«Уменьшение ставки по ипотеке приводит к тому, что при примерно одинаковых размерах кредита и доходов начал планомерно снижаться PTI. Нормальный уровень PTI в Европе — меньше 40%», — пояснил он. тенденцию, по мнению Гордейко, нужно расценивать как положительную — в перспективе доля просрочки по ипотечным кредитам будет снижаться, не будет социальных дефолтов.

По данным ЦБ, если на начало прошлого года средняя ставка по ипотеке составляла 12,92%, то к концу I квартала 2017 она снизилась до 11,68%. При этом сейчас на рынке есть отдельные программы банков, которые предлагают однозначные ставки. Общее смягчение процентных условий кредитными организациями стало возможно благодаря падению ключевой ставки Центробанка, от которой зависят все прочие ставки в экономике.

Индикатор PTI разрабатывается во исполнение поручения президента о снижении долговой нагрузки на население. Также банки во внутренних расчетах используют и альтернативный показатель — DTI (debt-to-income), который отражает отношение совокупного основного долга заемщика к его совокупному доходу за определенный период — как правило, за год.

Например, для гражданина с ежемесячным доходом в 40 тысяч рублей и ежемесячной выплатой по ипотеке в 20 тысяч PTI составляет 50%. При этом DTI определяется как отношение годового дохода (480 тысяч) и основного долга по кредиту (например, 2 млн по ипотеке). В этом примере DTI составит 417%. Такому гражданину при применении схемы с DTI ни один банк не выдаст нового кредита, потому что показатель DTI превышает 100%. Но применение PTI покажет, что уровень долговой нагрузки находится в приемлемом диапазоне.