С 1 мая будут повышены надбавки к коэффициентам риска по ипотеке

Банк России с 1 мая повысит надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Это может привести к некоторому замедлению роста ипотеки, но как результат - станут более сбалансированные рост на рынке жилья, купирование ценового пузыря, формирование банками запаса капитала на случай роста потерь по ипотечным кредитам.

"Чтобы ограничить риски заемщиков и банков, Банк России с 1 мая 2023 года устанавливает надбавки по ипотечным кредитам, обеспеченным правами требований по договорам долевого участия в строительстве. [...] Также с 1 мая 2023 года устанавливаются надбавки для ипотечных кредитов, обеспеченных жилой недвижимостью", - сообщили в регуляторе.

Надбавки учитывают завышение стоимости квартир в новостройках при покупке в ипотеку. Предполагается, что они обеспечат накопление банками буфера капитала для покрытия рисков, связанных с разницей цен на первичном и вторичном рынках жилья.

Регулятор отмечает сохранение высоких темпов роста в сегменте жилищного кредитования. В январе из-за сезонного замедления кредитования рост задолженности составил 0,6% против 3,3% в декабре 2022 года. Приведенный к годовому выражению прирост за последние три месяца - 25,7%.

Динамичный рост ипотеки сопровождается существенным ухудшением стандартов кредитования. Основные показатели риска достигли своих рекордных значений с начала наблюдения.

Доля предоставленных в четвертом квартале 2022 года ипотечных кредитов заемщикам с показателем долговой нагрузки более 80% достигла 44% (36% в третьем квартале 2022 года). Это превышает аналогичный показатель в необеспеченном потребительском кредитовании, хотя традиционно заемщики в ипотеке характеризовались гораздо более низким уровнем долговой нагрузки. Также растет доля ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (до 20%): с 48% в третьем квартале до 53% в четвертом квартале. На первичном рынке жилья доля кредитов с низким первоначальным взносом достигла 69%.

Распространение совместных программ банков и застройщиков привело к общему подорожанию жилья на первичном рынке и увеличило разрыв в ценах со вторичным рынком. По данным Росстата, на конец 2022 года разрыв достиг максимального уровня - 30%. В отдельных регионах разница еще больше: к примеру, в Московской области - 55%.

Если заемщик захочет продать квартиру, то может столкнуться с серьезными потерями: цены на вторичном рынке ниже, поэтому стоимости квартиры может оказаться недостаточно для покрытия долга по ипотеке, плюс будет потерян первоначальный взнос. У банков тоже возрастают риски по кредитам, предоставленным на покупку жилья в новостройках, ведь в случае дефолта заемщика невозможно будет продать квартиру по ценам первичного рынка.

В ЦБ заявили, что если использование рискованных схем в ипотеке прекратится, а стандарты кредитования улучшатся, они будут готовы рассмотреть снижение уровня надбавок.